刚需再次惨遭误伤,巧用公积金

作者:澳门新葡亰登录入口    发布时间:2019-12-12 09:18    浏览:79 次

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原标题:在刚需愁自己买不了房时,这群人已经为卖不出房睡不着觉了

原标题:北京“最严”公积金新政! 刚需再次惨遭误伤

文:班主任来了@她理财网

昨天傍晚天色刚暗的时候,很多人都收到了这样的消息。北京住房公积金出了新变化,9月13日,北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》等,指出:每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元;“二套房”既认房又认贷,二套房最高贷款额度降至60万。以上将于9月17日正式施行。这个消息让网上讨论众多,大家认为,这对刚需是利空。但是这个事情事实上更侧重于反映三个重大原因。

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今年以来全国30多个城市都陆续调整了住房公积金政策。本轮公积金政策调整有几方面主要变化:

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近日,北京的公积金新政刷屏了!

1.降低首付比例,部分城市首套房首付将至2成,二套房首付从4至6成降至2至5成不等。

1.不鼓励年轻人买房

无数“北漂”了许久的、刚刚“北漂”的、将要北漂的个人和家庭都在纷纷讨论这个政策。

2.提高公积金贷款上限。

现在的年轻人已经进入了负债时代。刚工作的年轻人,工资都没拿几年,手头积蓄全无,却早早走上了贷款买房的道路。有主动想买房升值的人群,也有被时代裹挟着被动买房的人群。但事实就是,大批年轻人过早买房,市场需求提前拥堵,造成楼市热度难以冷静。除了对房地产整体影响不好之外,对年轻人自己未必是好事。房贷一贷就是几十年,这意味着年轻人几十年里要被房贷压的透不过气。哪种人贷款买房最危险?首先就是手里资金流及其有限的年轻人了。年轻人在能力不够的时候过早买房,害苦得是自己。同时群体过早买房,也会影响消费水平,对经济发展不利。

这次的政策一旦落实,北漂的年轻人买房唯一的小捷径也被堵上了。

3.部分城市对二套房不再有人均住房面积的限制。(对二套房的有关政策各地差异较大,具体需咨询当地公积金中心)

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此次新政措施很多,但中心思想只有一个,提高公积金贷款的门槛,收紧额度,而且没有过渡期,9月17日(下周一)就要正式实施。

4.支持异地贷款的城市增加,部分城市将异地贷款范围扩大到全国。

2.去杠杆白热化,打击炒房客

这意味着,9月14日、15日和16日,北京楼市将异常忙碌,中介会带着一群又一群“无头苍蝇”一样的购房者看房、匆匆忙忙签约,以便在新政“落闸”之前买房。

自2014年9月30号出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(也就是大家口中的“房贷新政”)以来,公积金贷款买房的利好消息不断。巧用公积金贷款买房能节省不少银子 。以贷款100万为例,贷30年,目前银行执行的房贷基准利率是5.65%,而公积金贷款利率才3.75%,两者月供相差相1141元,而30年下来总利息相差41万多!省下来的钱可以用来投资增值,生出更多的钱,想想就觉得美好!赶快来学习一下公积金贷款的小技巧吧。

商贷买房杠杆率连连攀升,很多刚需买房靠着公积金,但是也有炒房客瞄准了公积金这块本属于给刚需的福利。很多人用公积金买房,实际上是用更低的成本买房投资。这才是对刚需最不公平的事情。之前很多地方对公司买房这件事做了很多严格的要求,现在提高公积金买房门槛,也是在堵住投资买房的漏洞。真正的刚需,怕赶不上这波买不上房了?房价这些年以稳为主,不让刚需赶忙买房,也是不让赶这个高位而已。再者,这个消息是13日出的,17日就实施,没买上的人,赶忙也赶不了,不会造成购房需求短时间内上涨,反而会让短时间内,急于出手房子变现的卖家着急!一大波购房人群被拦在门外,能买他们房子的人越来越少了。而越到后面,多套房持房人群可预期将付出的成本代价会更加高!所以,比起还没上车的刚需,其实最害怕的还是想卖房的多套房业主。

新政“亮点”何在?

首付比例及贷款上限

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我们具体来看一下此次发布的政策:

2015年6月1日起,北京公积金贷款新政正式实施。对于公积金贷款的“首套”的认定,已经从“认房认贷认购房提取”等比较严格的门槛,降低为只需在本市无房。

3.打击投机取巧利用公积金的人群

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名下无房:首付最低2成,最高贷款120W。

住房公积金的定义在这里需要重提一下:是长期住房储蓄金,个人缴纳一份,公司单位缴纳一份,多出来的钱是给职工的福利。但是有人却把这种福利当作投机取巧的资本。降低他们买房高杠杆的成本,实在与公积金原意背道相驰。现在提高了公积金提取的条件,也能打击一部分这种提取公积金的人。返回搜狐,查看更多

主要有以下几个亮点:

名下有一房、贷款还清:首付最低3成,最高贷款80W。

责任编辑:

1、公积金需要缴存12年才可贷款120万

目前几大主要城市公积金贷款最高限额如下:

原来的公积金政策是,只要账户里有足够的额度不管交了多久都可以足额申请贷款,现在是交一年多申请10万。

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比如说:

首套房or二套房,怎么认定?

如果是22岁大学本科毕业职工,就职后开始缴存公积金,正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上,也就是34岁左右。在此之前这个时间是可以大大缩短的。

新政对此的认定方法简单通俗的来说就是认贷不认房,也就是说如果你买过一套房但贷款已还清,再买房的时候,贷款利率啥的政策等同首套房执行,下限为基准利率0.7倍。

换句话说,如果你是刚毕业一年的学生,哪怕你清华北大毕业进世界500强,公积金最多贷款20万元。

既然按照首套房认定有这个好处,那大家肯定很关心怎样能被认定为首套房。比较常见的几种情况包括:

评价:这一条对于在北京的年轻人来说,公积金买房的意义越来越弱,原来还能依靠公积金贷款少还点儿房贷,减轻一点生活压力,现在等11年之后才能贷120万,天知道那个时候还能买到什么样的房子!

1.贷款买过一套房,但商贷已还完,再次贷款买房,按首套房算。

2、“二套房”既认房又认贷

2.首套房未贷款,而是全款付清,再次购房使用贷款,按首套房算。

此次新政,北京公积金个人贷款还更改了认定“二套房”的规则,变成与商贷一样的“认房又认贷”。

3.夫妻二人,一方婚前有房无贷,另一方婚前无房,婚后贷款买房,按首套房算。

去年“317”新政中,商贷已经实施了“认房又认贷”,公积金贷款目前则只是“认房”,即不看贷款记录,只要是名下无房,即可按照首套房申请公积金贷款。

4.个人名下曾有两套商贷购房,均已还清贷款并出售,再次贷款买房,按首套房算(需提供两套房的出售证明)。

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5.还有就是个人名下有房,但当地房屋登记系统查不到,再次买房也可按首套房算。

评价:这是在限制你只能买一套房,即使只是想要换第二套房来提高居住条件的刚需也不能满足,接下来要更加注意自己的贷款记录,处女贷真的比处女身更加重要。

什么情况下算二套房?

3、首付比例不再统一为20%,其中普通住宅提高到了35%,二套非普通住宅提高到了80%

1.贷款买过一套,商贷尚未还清,再次贷款买房算二套房。

购买经济适用住房的,首付款比例不低于20%;

购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;

购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。

2.个人名下已有两套贷款购房,一套已还清,一套未还清,再次贷款买房,算二套房。

评价:这样调整过后,公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致了。对于北京动辄10万一平的房价来说,35%的首付基本代表普通年轻人可以不再考虑北京买房了,回老家吧。

3.夫妻二人,一方婚前商贷购房,另一方婚前公积金贷款购房,婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清,再次购房,算二套房。

4、月还款额不超月收入6成

说了这么多好绕啊,其实简而概之就是:买房时手上没有没还完的贷款,就算首套房;反之,算二套房。

新政规定,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额,不超过借款申请人月收入的60%。

按首套房算,利率能有多优惠?

如果使用公积金贷款120万元、20年,按照3.25%的基准利率计算,等额本息的月供是6806。按照新政倒推,月收入至少要达到11343元。

首套房理论上能享受7折的贷款利率优惠,不过现实中执行情况并非如此,大部分银行都给不到这个折扣。纵览各家银行目前的首套房利率情况,9折就算不错了,而且往往附加其他限制,具体要以各地及各银行政策为准。

评价:这条和上一条的影响差不多,几乎把月薪一万以下的“穷人”使用公积金的可能也掐断了。

关于公积金贷款,你应当知道:

5、贷款年限最长可到65岁

1.连续足额缴存住房公积金6个月以上,即可申请住房公积金个人住房贷款。

此前,公积金个人贷款的贷款期限最长可以计算到借款申请人70周岁;而今则调整为原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的,贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。比如:如果申请人年满60岁,过去的贷款最长年限是10年,现在则要降低为5年。

  1. 各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。即:

评价:这一条是在提高使用公积金贷款买房的年龄门槛!

在异地缴纳公积金的同学在老家买房也可以申请公积金贷款啦(注:需持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请)。

6、异地购房提取公积金,只能买户籍地或者户籍所在省会城市,其余地区均不得提取或贷款。

曾在异地缴纳公积金的同学,根据原缴地公积金管理中心出具的缴存证明与现所在地合并计算。酱紫就很容易满足第一条中说的6个月要求了呢。

评价:将异地购房地点锁定在户籍地和省会,这是在进一步限制民众使用公积金贷款的可能性。

3. 根据2014年9月30号出台的房贷新政,取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四,最高可达千分之八。以100万的公积金贷款为例,取消4项收费最高可省8000元。

把上面的观点总结一下,就可以得出一个结论:

公积金贷款小tips

之前公积金买房就已经诸多限制,而且大多数开发商还不接受公积金贷款,再加上这次一批限制下来,北京的公积金贷款买房可以说就差不多废了。

1.合理拉长贷款年限

用中原地产首席分析师张大伟的话来说:

前面说了,公积金贷款有上限,所以对大部分人来说需要商贷+公积金贷款的组合贷款方式。大家知道,商贷利率高于公积金贷款利率,所以商贷应该优先尽快还。按照这个思路,那么就应当拉长公积金贷款期限,缩短商贷利率。这样,在每期还款额差不多的情况下,就能使还款额中商贷所占的部分更大。比如同样是100W商贷+100W公积金贷款,15年商贷+30年公积金贷款肯定比15年公积金贷款+30年商贷划算。

当下北京市场平均购房年龄在28岁左右,若以本科毕业开始缴存计算,按照新政贷款只能50万左右。本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策, 公积金将基本离开刚需

2.小两口申请公积金贷款有诀窍

那为什么要出台这个政策?

由于目前公积金贷款政策中,公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。So,如夫妻二人年龄差距较大,则让年轻一方做主贷人,可拉长公积金贷款期限。

因何收紧公积金政策?

3.买房前提前停止租房提取公积金

用官方的话来说:

正在租房并且暂时没有买房打算的同学,可先使用公积金来cover房租,未来准备买房了,算好时间提前停止提取公积金用于租房即可。毕竟,公积金贷款额度有上限,账户里留太多钱也未必都用得上。这样租+贷的形式能更充分利用公积金。

这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’、‘先租后买’。

1.目前的商贷基准利率、公积金贷款利率分别是多少?

他们是这么说的,至于要不要相信就看你自己了。

2.你所在城市的公积金贷款额度上限、首付最低比例分别是多少?

而我认为此次新政有这么几个原因:

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1、还是为了继续调控楼市,压制购房需求。

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2、除了保持楼市调控的一致性外,其实也跟北京疏解非首都功能有关,说白了就是不想让有些人(穷人)待在北京了。

除此之外,还有一个更重要的原因:

随着房价的这一轮翻倍飙升,北京的公积金不仅没有跟随飙升,反而开始压缩,本来房价翻倍后,公积金就明显不够用了,北京公积金个人贷款余额2017年底是3500亿,占缴存余额比例高达94.1%,也就是说余额剩下不足6%了

在余额不足的情况下,之前的一波公积金修改,却把部分企业缴纳公积金的额度从12%下浮到5%,大幅度的减少了北京公积金的收入,很明显这是在给社保让路,这表明ZF希望在不超过企业负担极限的基础上,优先以社保为主。

说白了,ZF愿意以减少公积金收入的代价,保住社保的收入,不大幅增加公积金贷款,企业就不用交那么多公积金了,就有钱交社保了!

想法倒是可行,只是这项政策一出,又误伤了刚需!

跑偏的楼市调控!

楼市调控,不管是主动,还是被动,已经出了很多招(限购、限价、提高利率、共有产权、“三价合一”、租购同权),房价似乎降了一点儿,但是好像刚需们并没有获得太大的受益!

现在又把公积金限制住了,我真想不通,有多少人是在用公积金炒房?这样一大堆限制下来,公积金还有存在的意义吗?能不能把公积金还给我们?

楼市调控到目前的状态,难道不是跑偏了吗?炒房客没有受到什么致命的打击,真正想买房的却望房兴叹!

如此调控,似乎不是在保护刚需,而是在保护房价本身,而那些真正想买房的年轻人,却在最该政策支持时候,收到了政策无情的调控!

更可怕的是,考虑到北京的特殊地位,这项“最严新政”很有可能向全国推广!返回搜狐,查看更多

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