运转成最强风险,中央管理集团中海北宁湾商业广场业态布局散乱

作者:澳门新葡亰登录入口    发布时间:2019-12-12 04:52    浏览:123 次

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原标题:央企中海北宁湾商业广场业态布局混乱 竟还卖起了假“潮牌”

历史上,河北区曾经是天津商业最发达的地区之一。然而历史终究已成为过去,如今的河北区在商业设施上要落后于市内各区,特别是大型商业综合体,更是少的可怜。根据凤凰网房产商业的统计,市内六区目前已建成开业的购物中心共有28个,河北区仅有1个。人口分布密集与商业资源的匮乏形成了较大的反差。

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为了补足商业配套的“短板”,河北区加速推进商业综合体的建设,在今年陆续将有新的商业中心开业。未来河北规划建设有16座大体量的商业综合体,这个数量超过了目前和平,南开两区已有的购物中心总和。

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万福生活广场·北宁湾是央企中海在津项目北宁湾的配套商业,规划之初定位为区域家庭型一站式购物中心。项目建筑面积7.6万平方米,分为地上5层和地下2层,位于河北区地铁三号线铁东路站上盖。中国铁建广场开业之前,万福生活广场是河北区唯一的大型购物中心,弥补了河北区在商业中心领域的空白。如今,购物中心已经开业一年半,项目的整体运维情况如何?

首先来看看河北区现有的商场情况如何,有哪些即将开业。

通州万达广场填补了通州商业缺乏的空白,所以一开业就很火爆,吸引了以家庭消费为主的客群。

1.五楼健身区仅剩一家健身房凰家商业观察实地探盘发现,万福生活广场的业态搭配有些混乱。按照原来的规划,商场一层为时尚品牌区,二层为运动品牌区,三层为儿童区,四层为餐饮娱乐区,五层为健身区。如今的五楼仅剩一家健身房和已关门的两家餐饮,其余皆为待招商店铺。

北宁湾万福广场

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北宁湾万福广场是河北区目前唯一一个已建成的大型购物中心,于2016年12月28日开业。项目位于河北区快速路志成道与中环线铁东路交汇处,地铁三号线铁东路站上盖,此外还有20余条公交线路经过。交通通达度高,使得万福广场的辐射范围不仅局限于河北区,还包括红桥区东部以及北辰区南部等与之相邻区域。

长楹天街5公里范围内有近60万的常住人口,项目进驻了超过130家知名餐饮品牌。

2.空调系统“懒散” 物业服务形同虚设图片 6图片 7

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在最近两年“满城尽是购物中心”的大扩张里,新京报记者实地调查发现,虽然新开业购物中心普遍获得较好的“初跑成绩”,但也面临着租金收益较低、电商冲击、商家同质化等重重挑战。

凰家商业观察发现,万福生活广场里用胶带高高贴起的温湿/度计上显示:商场内温度近30度,湿度近50%。特别说明的是探盘当天是个立秋暴雨的日子,室外全天最高气温才29度,而万福生活广场内部竟然比室外温度还高。很难想象三伏天酷暑时商场的高温。据商场内员工向凰家商业观察透露,夏季商场持续高温,空调却形同虚设。作为消夏纳凉的重要场所,万福生活广场在“纳凉”这一点已经失去了消费者。

(北宁湾万福广场实景)

趋势 商业郊区化

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商场分为五层,一层有星巴克、屈臣氏、优衣库等商场“标配”品牌;二层是以Nike、Adidas等领衔的运动品牌。中海北宁湾是前几年河北区热门的刚需盘,购房者中,婚房置业占相当一部分比例。针对围绕着孩子产生的消费需求,万福广场将三层设计为儿童业态,早教中心、儿童乐园、儿童服装等应有尽有。从现场情况来看即便是工作日,商场里仍有很多带着孩子的顾客。与大多数购物中心相同,万福广场的餐饮业态在四楼,以常见的连锁品牌为主。五层设有健身房。

“新商场的郊区化趋势越来越明显。”第一太平戴维斯研究咨询部经理董月说,2014年北京共有8个购物中心开业,12月开业的5个新项目中有4个在郊区。2015年将有11个新项目入市,新商场郊区化成为最大趋势。

(图:探盘时间为8月7日立秋当天)

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业内人士表示,新商场郊区化一方面填补了郊区商业发展的空白,另一方面也面临招商困难的局面。一些品牌担心缺少客群而不愿意进驻新商场,而商场则以优惠的租金和补贴来吸引租户,这使得商场的开业情况较好,但也为后期运营带来更大的压力。

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(商场三层为儿童业态)

仲量联行北京及华北区董事总经理张莹表示,新商场的招租情况都较好,比如通州的万达广场、大兴西红门的荟聚都以近乎满租的签约率开业,朝阳常营的长楹天街在开业时也取得了85%的签约率。

(图:某点评网的消费者吐槽)

万福广场作为铁东路街商业配套设施,定位为区域家庭型一站式购物场所,服务周边数万户居民。从引进的品牌和经营思路上能够满足消费者的需求,经过一年多的运营,已经成为当地居民购物休闲的好去处。

同质化竞争中,最引人关注的就是距离荟聚购物中心步行距离15分钟的鸿坤广场。鸿坤广场购物中心负责人表示,项目业态中32%为餐饮、20%是超市、18%是儿童业态,其余30%为娱乐和购物,以周边社区型消费为主。据悉,鸿坤为这个购物中心已投资超过12亿元。

卫生间是反映一家商场管理好与坏的标准,万福活广场的卫生间却极其脏臭。在餐饮楼层4层,女卫的地面非常滑湿,残留大片水迹,人很容易滑倒摔伤;仅4层一个楼层女卫就有6个位置正在维修,且没有厕纸。

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挑战 运营、自持资金压力

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(万福广场进驻品牌)

张莹表示,新开业的商场都会有人气,但是否会昙花一现,还得看未来两年内的客流量和运营数据。

商场停车场动线设计不合理,消费者停车困难重重,如下网友吐槽……

中国铁建广场

北京另一家代理行的商业高管也表示,购物中心最大的挑战还在运营,管理层的商业品位、管控能力缺一不可,如位于东三环的富力village新开业时也十分火爆,但随后难聚客户,商户陆续关闭;而位于西二环的金融街购物中心,初期定位明确,由于管理层的换血,业态几番调整,目前也陷入困局。

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中铁国际广场项目位于河北区金钟河大街北侧,临近中环线,周边路网密集,城市干道交叉,通达性极佳。地铁5、6号线两条轨道线路经过,中铁国际广场就位于6号线民权门站上盖。

对开发商来说,最大的挑战还在于自持商业物业带来的资金压力。“养商期可能是2-3年达到收支平衡。有些开发商很乐观,但实际运作会非常难,而且要盈利估计要5年以上。”董月说,自持商业对开发商的资金链条形成了巨大的挑战。

凰家商业观察注意到儿童聚集地的商场三楼地面,瓷砖已经毁损,而破碎的瓷砖却没有被及时清理。暑期孩子集中度最高的楼层,地面却局部坑洼不平,一旦跌倒磕碰造成意外伤害,这个责任恐怕商场难逃其责。

项目商业部分分布在沿金钟河大街北侧一字排开的三个地块,自身形成特色鲜明的差异化定位,分别为:1.邻里中心,突出社区服务功能,包括相关服务和商业餐饮;2.城市生活中心,辐射周边消费人群,锁定全客层的时尚餐饮、休闲需求,并提供与购物中心及周边商业市场差异化的零售体验;3.国际购物中心,以区域内外消费人群为主,以国际时尚为特色,形成一站式购物中心。

“坦白说,很多开发商其实没有运营大型零售商业的成功经验,比如我们认为有的房企成功操作了社区型商业,但还没有区域购物中心的经验。”高力国际研究部中国区主管及董事谢靖宇直言,开业热闹仅是一时,未来能否聚集人流才是关键。

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通州万达

(图:坑洼不平的商场三楼地面)

(中铁国际广场实景)

通州“巨无霸” 填配套空白

3.商场公共空间环境混乱100元两件的“潮牌”遍布图片 17

与万福广场一样,中国铁建广场商业依托于自身的住宅,中国铁建国际城是市区少有的大体量住宅项目。社区人口再加上周边其他居住区居民,对商业资源有很大的需求,为商场客流提供了保证。目前中铁诗景广场正处于装修和招商阶段,从天津政务网发布的相关消息获知,项目拟于今年5月开业。

去年11月29日,北京通州万达广场正式开业。本周二下午,记者前往探访。该购物中心地上5层、10万平方米,地下3层、12万平方米,万达集团将智能科技融入到该项目中。在地下停车场,配备有智能停车系统,可以预约车位、寻车导航、手机付停车费,甚至还设有Tesla汽车专用充电桩。而一进入商场,通过输入手机号码获得验证码,可以免费使用商场wifi并成为会员,然后可以从手机获得商场内的打折、优惠信息,还可远程吃饭“排号”,边逛街边等位,等到快到号时会提醒前往就餐。

商场一二楼中厅公共空间混乱不堪,甩卖区锅碗瓢盆、内衣内裤、玩具拖鞋、运动潮牌汇集在一起,远远看过去简直就是“地摊杂货铺”。走进甩卖区,竟然发现冠军这样的潮牌也在其中。而据品牌官方消息,冠军在天津乃至华北区唯一一个专柜在银河购物中心。万福生活广场竟然冒出山寨货,商场的信誉何在?

天津诺德中心商业

通州万达广场顶部是全玻璃透光设计,商铺一层一层地呈圆环式上升。而作为全国万达广场中的A级示范店,通州万达广场包括万达百货、万达宝贝王、大玩家、大歌星、永辉超市、万达影城六大主力店,餐饮、儿童、游乐园等体验式业态成为助力。家住通州的王先生说:“这个广场吃、喝、玩、乐、购都有,最近周末常和家人在这儿逛。”

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天津诺德中心地处河北区五马路与律纬路交口,毗邻河北、红桥,北辰三区交界。项目北临新开河,是天津打造新开河“沿河经济走廊”的重要组成部分。

虽然记者走访当天是非周末,但商场内也是人来人往。永辉超市内聚集了采购的居民,老年人居多。而在万达宝贝王、大玩家,则多是年轻的家长带着孩子玩耍。

从图上我们可以看到,万福广场2楼的公共空间被庞然大物按摩椅占满,显得很压抑。从商业运营的角度来看,商场的公共空间承载着品牌推广、新品发布、广告、展览等多种功能,做“特卖”“甩卖”实为下下之选。如今消费者越来越重视线下消费的体验感,这样的公共空间毫无调性可言,再加上购物环境的狭小混乱,恐怕难以勾起人们消费的欲望。

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此前,通州一直被称作“睡城”,缺乏生活氛围,原因之一就是商业配套比较匮乏。在通州万达广场对面的国泰百货于2009年开业,是通州较大的购物中心,但存在以百货为主、业态需要更新换代的问题。

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(天津诺德中心商业实景)

中经联盟秘书长陈云峰表示,通州目前常住人口达到200万,但之前都是小规模的商业项目,通州万达的出现填补了通州商业缺乏的空白,所以一开业就很火爆,吸引了以家庭消费为主的客群。

4.三楼儿童业态猖狂圈地租车三楼是儿童业态,自身建筑通道就不宽敞的地方又被红线圈地租玩具车,试想,每当三楼的玩具车设施统统开启后,满地跑的小火车、玩具车和带着小孩的大人们,挤满公共通道区域,稍不留神就会发生磕碰事件,让人担忧。

天津诺德中心分两期开发,总建面约50万平米。购物中心部分位于项目二期,共地下两层,地上四层,已开通的地铁6号线新开河站在负二层设有出入口,包含数码影城、品牌商超、时尚服饰、美食餐厅、儿童娱乐、儿童教育等六大业态。

长楹天街

5.电线裸露儿童触手可及 商场安全意识疏忽图片 21

项目整体定位为城市生活中心,未来将以“绿色、低碳、智能、环保”的高端河岸生活综合体形象面世。

地铁上盖 餐饮集结

装饰灯电线外露、烧黑的灯泡、随意粘合的接口、就在扶手处,孩子们也轻易可以触碰到…这些平时经营看上去似乎没什么影响,一旦发生触电事故,造成的后果不堪设想。

旺海国际商业

位于朝阳区常营大社区的龙湖长楹天街,去年12月20日正式开幕。该购物中心商业面积达22万平方米,是地铁上盖商业项目。龙湖长楹天街招商总监朱诚表示,天街购物中心的目标客群一部分是年轻时尚人群,一部分满足家庭生活所需,所以业态选择也以中高端商业品牌组合为主。

6.央企中海住宅配套商业缺乏管理 违背经营初衷

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据悉,长楹天街购物中心以永辉Bravo超市、全明星滑冰俱乐部、百盛百货、卢米埃IMAX影城作为主力店,300多家各类品牌的专卖店与之形成有效业态互补。比如,百盛百货常营店3.5万平方米,将打造不同以往的主题百货。儿童天地、流行家居馆、教育培训等则为消费者提供一站式的生活服务。记者走访时发现,儿童乐园的人气较旺。

万福生活广场开业之初以“更加关注邻里生活需求、让每一位客户尽情享受衣食住行闲一站式体验空间,将品质化生活需求与温情购物体验相映融合,以全新的场景消费体验诠释现代商业人性关怀的浓情厚意”为目标,但是在运营过程中却如此不走心,甚至卖山寨“潮牌”,所作所为与“品质化生活”“温情购物体验”“全新的场景消费”“人性关怀”大相径庭。据凰家商业观察了解,目前万福生活广场的运营管理方是一家名为“万福(天津)企业管理有限公司”的企业,该公司初始运营团队为“原天津银河国际购物中心团队”,在天津商业地产行业内较有名气。目前有消息称该团队已撤离万福商业团队。由于万福生活广场是北宁湾的配套区域级商业,一旦出现商业或运营危机,北宁湾背后的开发商中海地产恐成为“背锅侠”。

(旺海国际商业实景)

值得关注的是,长楹天街很大的面积规划成餐饮。据了解,其餐饮规划面积达3.1万平米,占购物中心可租面积的20%,超过130家知名餐饮品牌使长楹天街成为京东的“美食集结地”。

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旺海国际项目位于海河东路与狮子林大街交口,地处市内五区交汇处。紧邻海河与意式风情街,自然与人文优势明显。项目是总体量70万平米的大型商业综合体,一期规划囊括了写字楼、商业中心和高端公寓等业态,二期为住宅部分。目前项目处于招商阶段,一个高端商业体日后将呈现于海河畔。

据了解,龙湖地产早在2010年就拿下长楹天街地块,但规划设计颇费心思。龙湖在运营商业地产10年的基础上,学习新鸿基等优秀商业地产项目,注重动线和灯光设计,同时,购物中心5层高,可租面积为13.5万平米,另有8.5万平米用于过道、长廊等设计,让空间显得更宽阔,顾客逛起来更加闲适。

据河北区政府信息,截至2017年底,河北区在建、待建商业综合体达到16个,未来将建立“国际级、市级、区级、社区级”四级商业服务业体系。河北区作为天津传统核心区,居住人口、交通配套、消费力都不是问题,片区内的消费者非常需要一个“像样的”购物中心,而万福生活广场并没有起到提升区域商业水平的作用。

除了以上介绍的这些项目之外,在首创大都滙、天房中山路、首创北运河地块等项目都规划有大体量商业,未来在河北区将呈现商场林立之势。这些商业大多数为地铁上盖,彼此之间仅有几站地的距离,潜在客群会被相互稀释,单靠区域内的消费力恐难以实现亮眼的销售业绩。未来如何拓展影响力,吸引更多的消费者,是这些商业综合体要解决的首要问题。

不过,同样是地铁上盖,地处朝青板块的大悦城与长楹天街形成竞争关系。对此,朱诚表示,目前常营板块有长楹天街、常楹公元、北辰福第、万象新天、柏林爱乐等数十个社区,在长楹天街5公里范围内有近60万的常住人口,再加上地铁无缝连接,为其带来大量人流。“大悦城、长楹天街,再加上常营华联商场,其实是组成了一个商圈,将蛋糕越做越大。”

由于便利的轨道交通,北宁湾片区内的居民仅需4-5站地铁即可抵达商业发展水准较高的和平路及南京路商圈,“家门口”的商业如果不能满足人们对线下购物的各种需求,那么地铁将进一步助推人们消费外溢。据微瑞思创大数据分析,今年上半年,万福生活广场在全天津市已开业82个商业体中排名第73位,商场客流的分流比例达29%。除已开业的中国铁建广场外,未来一站地铁之隔的天房中山路商业综合体项目也已开始动工,面对未来河北区越来越多的商业体,万福生活广场以目前的姿态还能安然面对吗?返回搜狐,查看更多

爱琴海购物中心

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运营压力大 业态调整达40%

太阳宫商圈的商业氛围一直较冷清,其中,爱琴海购物中心自2013年10月开业以来就面临重重考验,不断有业态调整。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰介绍,爱琴海购物中心本来是红星美凯龙要拿来做家居卖场,租20年,后来改做了购物中心,虽然在招商、推广上较有创意,但受到租期、位置等客观不利因素影响,运营压力也较大,开业以来调整了40%的业态。

1月21日下午,记者从地铁10号线芍药居地铁站步行约10分钟到达爱琴海购物中心。记者看到,商场地下3层,地上6层,布局类似“○”状,提供免费wifi服务,扫描微信就能查询到商户位置、打折等信息。商户方面,知名的快时尚品牌非常少,4、5、6三层几乎都是餐饮业态,儿童业态十分出彩,悦宝园等早教机构吸引了很多家庭,此外还有无印良品、单向街、红星影院等。由于儿童游乐、餐厅、电影院分布在3-6层,显得人气较高。相比之下,紧邻项目、刚刚重新装修的百盛,2层以上顾客很少。

据红星商业提供的数据,爱琴海购物中心总建筑面积13万平方米,目前人流量是每月平均100万人次。其相关负责人表示,爱琴海业态调整注重儿童业态,以主力店Pororo为代表,以孩子带动家庭消费。

第一太平戴维斯研究咨询部经理董月则表示,餐饮、儿童业态都能快速为商场带来人气,但缺点是租金太低,拉低运营商的回报率。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平透露,百盛或将北京太阳宫店转型为购物中心,这将使紧邻的红星爱琴海面临更大压力。

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