旭辉旗下物业要转战香港股市,物业集团蜂拥香港股市

作者:澳门新葡亰登录入口    发布时间:2019-12-29 22:04    浏览:122 次

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原标题:又双叒去港股,永升物业或成新三板物业股“转板”样本

8月上旬,旭辉控股旗下物业公司——永升生活服务集团有限公司在香港联交所递交了上市招股书,在此之前,这家公司在新三板挂牌不足一年,2018年3月选择终止新三板挂牌。

原标题:终止新三板挂牌后 旭辉旗下物业要转战港股

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永升生活控股股东为旭辉控制人林中、林峰及林伟三兄弟。旭辉集团总裁林峰对互联网表示,永升生活之所以选择从新三板摘牌,就是为了赴港上市,自今年年初开始筹划,预计永升生活在今年年底或明年年初能实现独立上市。

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借助互联网东风,国内的物业公司自2015年以来迎来了一波资本风口,纷纷挂牌新三板或者赴港上市,其中由于审核时间短、无盈利指标要求、资产要求低等特点,门槛最低的新三板是物业公司最为集中的资本平台。据互联网记者不完全统计,截至目前,已经有63家物业公司挂牌新三板,8家登陆港股,只有1家在A股上市。

又一家房企旗下的物业公司向港交所递交了上市申请——旭辉控股(00884.HK)旗下的永升物业在新三板上市仅一年,就终止了挂牌,经过一系列重组后,又将赴港上市。

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但是,对于诸多物业公司来说,新三板仅仅是其进一步资本动作的跳板,不少物业公司都在新三板挂牌一段时间后选择摘牌。在永升生活之前,已有远洋亿家、新大正物业、恒昌物业、银城物业、美易家、天骄股份、嘉宝股份等诸多物业公司宣布在新三板摘牌,而大多数摘牌的企业均有下一步的资本安排。

当楼市步入存量时代,房企正纷纷分拆旗下子公司上市,瞄准存量市场进行布局。这也是旭辉的一项重要战略规划,去年旭辉提出,未来5年要打造出5家上市公司,包括物业、长租公寓、EPC、教育、商管。

图片来源:视觉中国

港股,已经成了物业公司竞相追逐的资本平台。今年以来,赴港上市的物业公司估值屡创新高,已上市的物业公司市盈率也在走高,物业公司整体市盈率表现跑赢港股主板。第一物业总经理刘培庆对互联网表示,目前香港确实是物业公司最为青睐的上市平台。

招股书显示,永升生活服务集团有限公司最终控股股东为林中、林峰及林伟三兄弟。

2018年的夏天,香港联交所的钟被敲个不停,犹如三年前的新三板。

香港股票分析师协会副主席潘铁珊认为,新三板的活跃度太低,对物业公司来说基本不具备融资功能,而在市场较为震荡的大环境下,受到调控政策影响相对较小、盈利稳定且业绩增长较快的物业公司抗跌性更强,受到香港中长期基金的青睐,“越来越多的物业公司去香港上市会是一个趋势。”

赴港上市的永升生活拥有三大业务,包括物业管理服务、对非业主的增值服务、社区增值服务,其主要管理由旭辉集团开发的物业以及由第三方物业开发商开发的物业。

虽然恒生指数今年已累计下跌近7%,香港IPO市场却迎来史上最热的上市潮。选择赴港上市的,既有小米、51信用卡这样的新经济独角兽,也有中国铁塔这样的大型国企,更不乏歌礼、百济神州等未盈利生技公司。同时,新三板企业们赴港IPO趋之若鹜,或是选择“新三板+H”,或是摘牌后搭建红筹,甚至分拆子公司上市。

摘牌新三板

截至2018年3月31日,永升生活拥有合约建筑面积约37.7百万平方米,截至最后实际可行日期,合约建筑总面积为43.6百万平方米,包括由旭辉集团开发的合约总建筑面积16.8百万平方米的物业,以及由第三方物业开发商开发的合约总建面26.8百万平方米物业。其大部分收益产生自有关旭辉集团物业开发项目提供的物业管理服务。

上周,继君实生物落地首单“新三板+H”后,告别新三板仅五个月的永升物业(871385.OC)也向港交所递交上市申请,有望成为首家从新三板“转板”的物业公司。

相对于已经上市的物业公司来说,永升生活的规模并不大。招股书显示,截至2018年3月31日,永升生活拥有合约建筑面积约3770万平方米。

2015年、2016年、2017年永升生活收益分别为人民币3.34亿元、4.80亿元、7.25亿元,其主要的收入模式为包干制而非酬金制;三年来毛利分别为5376万元,1.046亿元以及1.829亿元人民币,毛利率分别为16.1%、21.8%、25.2%。其毛利润逐步攀升到了物业管理行业一个较为正常的水平。

style="font-size: 16px;">一、永升物业:不足一年的新三板记忆

但在新三板平台,永升生活能挤进物业公司规模前十。新三板在线研究院2017年的统计显示,按照营收计算,规模排名靠前的新三板挂牌物业公司分别是保利物业、远洋亿家、嘉宝股份、一卡通、天骄股份、第一物业、永升物业、世联君汇、开元物业等,新三板在线研究院还将这9家列为具备冲刺IPO潜力的新三板物业公司。

值得注意的是,2018年前三个月,永升生活录得经营现金流出净额5960万元,这意味着其无法保证能够始终产生经营活动现金净额,经营现金流出净额可能会削弱其进行必要资本支出的能力,限制经营灵活性。

上海永升物业管理股份有限公司,成立于2002年5月,主营业务为提供物业管理等服务,始终致力于提供基于物业管理的物业资产服务等综合性产业服务,业务规模持续提升。

而半年时间过去,上述9家公司中,目前已经有4家选择从新三板摘牌。

2017年4月14日,旭辉旗下的永升物业曾于新三板挂牌上市,此前为了实现这个目标,永升物业进行了一场大改制:2016年8月18日,旭辉(中国)与上海旭辉企发、上海景助、上海璟钧订立股权转让协议,旭辉(中国)将其旗下永升物业的70%股权转让了出去,其中旭辉企发占比40%,上海景助20%、上海璟钧10%;2016年9月25日,永升物业从有限公司转为股份有限公司,2016年11月8日改制完成。

提起永升物业,可能对这个名字比较陌生,但说起它的母公司,却是家喻户晓。

目前在新三板挂牌的物业公司规模参差不齐,但往往中大型规模的物业公司挂牌的原因是把新三板作为阶段性目标,后续将登陆主板或者IPO。“很多物业公司在新三板挂牌往往不是为了融资,因为新三板流动性较差,只是当作一个跳板。中大型规模的企业里,我预计有80%的企业都是这样打算的。如果没有持续的红利,比如流动性充裕起来,融资功能加大,或者政策上的倾斜,一般都会选择摘牌。”刘培庆说。据他了解,目前仍有一些新三板物业公司考虑摘牌,转投其它资本渠道。

新三板挂牌期间,永生物业进行了一次融资,募集1.04亿元资金用于公司信息化建设。2018年3月9日,永升物业终止了新三板挂牌。

永升物业的母公司,是成立于2000年,2012年11月在香港主板上市的旭辉控股集团(0884.HK),后者今年上半年已累计实现合同销售660.3亿元,合同销售面积431.2万平米。目前市值361亿港元,目前跻身内地房企TOP15。

由于融资功能有限,在新三板挂牌的物业公司融资动作较少,或融资规模较小。例如,永升物业在挂牌期间仅进行了一次融资,募集1.04亿元资金用于公司信息化建设;今年3月份终止挂牌的远洋亿家,在挂牌期间对外展开了7次收购以扩大规模,但也仅募资一次,其曾于2017年4月宣布以每股3元的价格发行400万股,共募集资金1200万元,全部被远坤房地产认购。

2018年4月4日,林中、林峰、林伟在英属处女群岛注册成立新公司,经过一些列重组后,永升物业转为外商投资公司。

成立之初,永升物业主要为旭辉集团北京、上海和苏州的物业提供管理服务。之后,旭辉集团计划将物业管理板块独立,于2016年8月整体作价1.3亿元,将其持有的40%、20%和10%公司股份分别转让给了上海旭辉企业发展有限公司和两个员工持股平台上海景助企业管理咨询中心(有限合伙)、上海璟钧企业管理合伙企业(有限合伙)。

对于从新三板退市一事,远洋地产主席李明曾对外表示,并无特别原因,不过他也表示新三板市场不活跃,远洋亿家在新三板“显得个头大”,至于会不会选择在其他市场寻求上市,远洋并不迫切,目前关键还是发展主营业务。

2018年8月9日,永升生活服务集团有限公司向港交所递交了上市申请书。

同年11月完成股改后,永升物业于2017年4月14日在新三板挂牌,股票代码871385。

蓝光发展旗下的物业平台嘉宝股份于2016年1月在新三板挂牌,今年6月对外宣布终止挂牌。外界均猜测嘉宝股份后续拟在香港上市,8月份的研报也提到,嘉宝股份拟发行境外上市外资股股票并申请在香港联交所主板上市交易。嘉宝股份方面则对互联网表示,从新三板退下后的其他资本打算,目前还没有确定的方案,不便对外公布。

在新三板终止挂牌前夕,永升物业还发生了一项重大人事变动,2017年年底,旭辉集团董事长林中宣布,已担任永升物业总裁一职长达5年的景志山卸任,49岁的周洪斌加入永升物业担任总裁。

在登陆新三板后,永升物业立即完成了第一次对外融资,以5.18元/股的价格发行200万股,募集资金1036万元。发行对象为四位自然人:张丽娴认购65万股,张莉莉认购50万股,罗杏枝认购45万股,马莉认购40万股。按照这个发行价计算,永升物业投后估值涨到了5.8亿元。

协信旗下的物管平台天骄股份,今年2月终止在新三板挂牌,这家公司曾经的计划是注入A股上市公司狮头股份,借此完成物业资产A股,但此后狮头股份终止了此次资产重组。协信方面对互联网表示,天骄股份后续肯定会寻求证券化,但具体时间和方式以公告为准。

景志山和周洪斌都是龙湖的“老人”。景志山曾任龙湖集团龙湖物业重庆公司区域总经理、北京公司总经理等职务。周洪斌1997年7月至2003年1月在重庆龙湖地产发展有限公司担任会计主管,2003年1月至2007年8月担任重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司副总经理,2007年至2014年,任龙湖物业服务集团董事会主席、总经理;2015年1月至2017年12月,任北京千丁互联科技有限公司任高级副总裁。

流动性不足的新三板,已经无法满足永升物业的资本运作需求。公司在2017年11月发布公告,正在接受东方花旗证券的上市辅导,拟在国内A股上市。随后,今年3月9日,永升物业从新三板正式摘牌。

蜂拥港股

周洪斌的加入,与永升物业下一个更高目标息息相关。挂牌新三板,只是永升物业踏出的第一步,当初拟定实现A股上市是下一步。去年旭辉提出未来5年内打造5家上市公司,其中物业公司最先迈出了步伐,但最终却“弃A从港”。

从本次港股IPO披露的招股书来看,永升物业近两年增长十分迅速:2017年实现营业收入7.25亿元,同比增长51.12%,净利润7644.2万元,同比增长127.51%,公司的净资产收益率从2016年的22.25%提高至2017年的37.07%。

对于从新三板摘牌并且计划登陆资本市场的物业公司来说,去A股或者港股是摆在面前的两条选择。

A股对涉房企业的审批越来越严格,而物业股在香港市场一直较受欢迎,今年以来物业服务板块无论是涨幅还是整体估值,均高于房地产板块。根据申万宏源研究报告,港股物业管理板块今年前5个月平均上涨近四成,同期恒生国企指数仅上涨2%,目前板块平均估值为22倍2018年PE,其中行业领军者绿城服务估值为31倍2018年PE,中海物业估值为23倍2018年PE。

目前,永升生活的综合实力在物业服务百强企业中排名第20位,截至2018年3月31日,已在国内34个城市管理建筑面积约30.5万平方米,并为超过16.9名住户提供服务。

但A股的门槛高,已经有数家物业公司寻求A股上市失败,例如今年在香港上市的碧桂园服务就是“弃A赴港”,目前A股物业的第一股也是唯一一股是于今年2月份上市的林峰透露,永升生活当初进入新三板就是希望通过绿色通道转入主板上市,但此后发现这条道路行不通,“A股其实也不太欢迎物业公司。”

但6月份起,受棚改货币化安置政策调整消息以及房地产市场整体情绪影响,物业服务作为房地产下游行业,也持续承压,港股物业管理板块一度连跌多日。申万宏源研究报告认为,物业管理板块具备防御属性,受影响有限,上一轮市场的强劲复苏有效保障了物业管理公司未来几年管理面积的稳健增长。

无论是盈利规模还是成长空间,永升物业算得上新三板曾经的优质资产,但无奈在现有制度规则下,满足不了永升物业的资本需求,而类似的例子我们已经在今年见过了太多。

在这种情况下,永升生活选择赴港上市。“我们去港股就是希望能有正常的融资渠道,然后做大规模。选择哪个平台上市,是看哪个资本市场能够更长远地支持企业发展,虽然A股估值高,但是我们觉得上市不是套现,未来港股平台在公司发展过程中,对于企业债融资、企业发展都会有很大的推动作用。”林峰说。

显而易见的是,物业管理板块在港股市场更能得到资本的青睐,当房企在港股的估值普遍不高的情况下,物业公司分拆上市之后,或许能够得到更高的估值。因此也不难理解今年以来房企正前仆后继奔向港股。

二、林氏兄弟的物业资本局

今年以来,赴港上市的物业公司估值屡创新高,例如碧桂园服务、雅生活等,此外,已上市的物业公司市盈率也在持续走高,这无疑也是促使物业公司将目光投向香港的一个关键原因。

继1月份雅居乐旗下雅生活服务股份有限公司在香港联交所主板上市后,碧桂园旗下的碧桂园服务也开启了赴港征程,今年6月杨国强亲自在港交所鸣锣。6月22日,佳兆业集团也发布公告称,已向联交所递交表格申请佳兆业物业独立上市。去年曾向A股创业板递交招股书未获证监会放行的新城旗下物业公司新城悦,也正在申请到香港上市。

三胖哥查阅永升物业在新三板挂牌期间的公告发现,自挂牌以来,公司就开始谋划以并购的方式扩大业务规模,曾先后收购宁波永达物业100%股权、出资300万设立蚌埠永升物业、出资350万与山东金鲁班投资有限公司设立山东鲁班永升物业等。

刘培庆对互联网表示,物业公司估值走高的趋势从今年春节以后表现尤为明显,他认为这由几个因素造成,“实体经济下行,资本没有找到更好的投资渠道,而物业行业作为一个价值洼地,被资本持续挖掘。因为它有很稳定的现金流,有很好的增长性,能给股东带来很好的回报,而且风险非常低。”

据中指院研究数据,全国物管行业到2020年规模将达243亿平方米。物业服务百强企业在管物业的平均总建筑面积从2013年的1510万平方米增至2017年的3160万平米,复合年增长率为20.3%;物业服务百强企业平均收入从2013年的约人民币2.94永元增至2017年的7.42亿元,复合年增长率26.1%;物业服务百强企业的盈利能力正变得越来越高,百强企业平均纯利从2013年的2430万元增至2017年的5730万元,复合年增长率为24.0%。

然而,挂牌新三板,并没有使永升物业如愿打通融资渠道,截至2017年中报,永升物业持有的现金及现金等价物不到3亿元,让用自有资金投资的日子难以为继。手中无钱,前景难言,成为了永生物业出逃新三板的主要原因。

研报显示,港股物业管理板块年初至五月底平均上涨近四成,同期恒生国企指数仅上涨2%。考虑到在行业集中度持续提升的过程中,合约管理面积稳步增长,业务结构优化下毛利率逐步改善,该行在中长期看好物业管理行业,并维持“超配”评级。

随着各路玩家纷纷进入资本市场,物管行业也在硝烟四起,这是一个近5年来随着房地产增量迅速提升而不断发展的行业,也是一个集中度在不断加剧的行业,战略投资及收并购将是众多房企旗下物业公司分拆上市后谋求规模扩张的必经之路。

对比今年2月在港上市的雅生活服务(3319.HK),上市仅半年,就已花费4亿元用于并购,在管建筑面积就增长了超过3000万平方米,基本相当于一个永升物业了。有下面这样的股价表现,也就不足为奇了。

互联网记者梳理了在香港上市的8家物业公司,其中静态市盈率目前最高的是碧桂园服务,此外,彩生活24.7倍、绿城服务41.8倍、中海物业26倍、雅生活51倍、中奥到家8.5倍、浦江中国18倍、祈福生活服务9.7倍。

截至2017年底,物业管理行业百强企业所管理的住宅物业总建筑面积占在管总建筑面积的69.9%。目前中国整个物管行业仍然分散,大型物业管理公司将有机会以并购中小型物业管理公司的方式实现加速扩张。返回搜狐,查看更多

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碧桂园服务和雅生活均是2018年新近上市的物业公司,这两家的市盈率也是目前物业公司中最高的,高达五六十倍。绿城服务则是港股物业公司市盈率持续走高的代表,其两年前上市时的市盈率为26倍,两年后已经上涨至40多倍。

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永升物业在招股书中也披露,本次IPO募集资金的用途之一就是寻求战略性收购及投资机会。除住宅物业外,医院、学校、商业及办公大楼等也都是公司的目标,同时公司还将收购社区教育、社区零售服务、社区老人护理等社区产品及服务。

但并非所有的上市物业公司都受到资本追捧。中奥到家目前是已上市物业公司中市盈率最低的,花样年控股集团董事局主席潘军也数次表示彩生活的估值被低估。刘培庆认为,估值更高的企业,往往具备三个特点:业绩成长性强;依托于大型房企,地产主业持续输血并保证了源源不断的规模扩张;对外展开大型收并购动作。

三、为什么是港股?

“原来肯定大家都想去A股,但是今年情况不一样了,现在看到有些港股物业公司60倍的市盈率,这对物业公司来说是个特别好的机会。而且A股往往排队需要等好几年,一些已在新三板挂牌过的企业,规范性较好,去港股一般8个月后即可敲钟。”刘培庆表示。

在递交港股IPO申请前,永升物业原本的选择是A股上市,但在利弊权衡后,还是选择了放弃国内上市计划。永升物业为何最终选择了香港上市?

刘培庆所在的第一物业,今年年中内部也开始探讨赴港上市的话题,“是当作一个课题在探讨,但是我们也还不确定资本青睐的窗口期能有多长,后续上市能不能给到现在这么高的估值。”但他进一步表示,即便选择赴港上市,第一物业也不会考虑从新三板摘牌,而是会寻求“新三板+H股”的双架构模式。

南都物业(603506.SH)今年2月登陆上交所,一度燃起了物业公司A股上市的欲望。但事以愿违,碧桂园物业、新城悦等在排队多年后也最终折戟而归。

除了永升生活,仍然有不少物业公司在排队等待赴港上市。6月份,佳兆业宣布分拆佳兆业物业在香港联交所主板上市,联交所已确认可进行分拆;新城控股董事长王振华控制的物业公司新城悦控股有限公司今年也宣布赴港上市,新城悦方面对互联网表示,之所以选择香港的原因之一,在于香港资本市场从2017年开始持续向好,香港联交所成为全球IPO最为活跃的交易所之一,另一方面香港联交所是全球唯一一个已经有多家物业管理公司上市的交易所,已经形成了物业管理行业板块,形成了相对稳定的物业管理企业的投资人群体,能够促进公司价值的合理估值。

从过去物业公司冲击IPO的经历来看,普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题,A股独立上市难度着实不小。

但林峰认为,过高估值不是常态,物业公司的合理水平是预计维持在二十几倍的市盈率,“因为一定是有个高速增长才会给很高的倍数,稳定的行业二十几倍的市盈率是个很正常的水平,五十几倍我们也不期望,因为它站不久,有些物业公司刚开始市盈率很高,现在也在回归,增长高峰期过了市盈率就回归了。”

以永升物业为例,其2016年年报中披露的前五大客户均为关联方,实际为大股东旭辉集团的各地子公司。

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关联交易,成为遏制永升物业A股IPO的最大硬伤。

另一方面,A股的物业管理行业在估值上也没有优势。南都物业上市后股价高开低走,现在的市值仅有27亿元,市盈率(TTM)34倍甚至还不如远在港股的绿城服务(2869.HK)和碧桂园服务(6098.HK)。

表:A股、港股物业公司估值对比

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起A股,永升物业选择港股上市更具优势。2014年,国内首家上市的物业企业彩生活选择港股主板上市,随后,中海物业、中奥到家、浦江中国、雅生活等也相继上市成功。新城悦在终止了A股IPO计划后也立即奔港,多家上市房企在年初的业绩发布会上也表明未来有“分家”计划,谋求港股上市。

不过,即使选择港股,永升物业上市后的估值也存在不确定性。虽然上文提到的绿城和碧桂园估值水平不低,但反观和永升物业规模相似的中奥到家(1538.HK),2015年11月上市后没多久就惨遭破发,现在也只有10亿出头市值和不到10倍的市盈率。

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资料显示,中奥到家2017年实现营业收入9.77亿元,归属母公司拥有人应占净利润9054万元。

四、新三板物业股的“转板”样本

国海证券的一份研究报告显示:在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元,相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

“酒香不怕巷子深”,被忽视了多年的物业管理行业,从去年开始赢得资本拥抱,行业发展也有望借力重塑。截至目前,新三板共有59家物业公司挂牌,2014年以来,新三板物管行业定向增发募集资金金额累计近10亿元,2017 年,在做市指数迭创新低的市场环境下,物管行业股价涨幅超过一倍,堪称逆风飞扬。

表:新三板物业挂牌公司情况

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资本正在以前所未有的速度进入物业管理行业。

在受资本关注度提升的情况下,物业管理公司的资本运作之路同样也得到重视。尽管包括永升物业、一卡通在内的几家公司此前都已上报IPO辅导,但如前文所述,在目前审核环境下,独立上市难度不小,考虑被上市公司并购或者谋求其他市场的独立上市或许更便捷。

在这一方面,或许永升物业为其他的新三板物业公司们开了个好头。

Tips:

物业公司若计划在港交所上市,需达到上市前三年利润总额合计5000万港币(最近一年盈利至少2000万港币,前两年累计盈利至少3000万港币)的要求,上市时预期市值需达到1亿港币(登陆主板需达到2亿港币)。

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